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Usucapião extrajudicial, conforme Novo Código de Processo Civil e a importância da Ata Notarial.
O artigo 1.071, do Novo Código de Processo Civil alterou a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) para incluir o artigo 216-A, que trata sobre a usucapião extrajudicial e seu procedimento. Dessa forma, o legislador concede uma opção ao jurisdicionado, ou seja, o procedimento extrajudicial de usucapião, que será processado diante do Cartório de Registro de Imóveis.

O Conselho Nacional de Justiça regulamentou sobre a usucapião extrajudicial, através do Provimento 65, de 14/12/2017, onde será admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião formulado pelo requerente – representado por advogado ou por defensor público, nos termos do disposto no art. 216-A da LRP –, que será processado diretamente no ofício de registro de imóveis da circunscrição em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele.

De fato, o requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil – CPC, com os elementos do artigo 3° e os documentos originais exigidos pelo artigo 4°, do Provimento 65, do CNJ e deverá conter os seguintes itens:
     I – ata notarial lavrada pelo tabelião do local do imóvel para prova do tempo da posse e as circunstâncias com aplicação do artigo 384, do Código de Processo Civil;
     II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, engenheiro ou arquiteto com prova da anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional (ART para engenheiros ou RRT para os arquitetos) e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes.”

Recebida a petição, devidamente instruída, o oficial de registros procederá à prenotação no livro de protocolo e a autuará, se algum documento estiver faltando, o Oficial formulará nota devolutiva que será entregue ao requerente, para que supra a ausência.

Note-se que há exigência legal que os titulares de direitos averbados ou registrados na matrícula, inclusive reais sobre o imóvel pretendido, assinem a planta e o memorial descritivo, sob pena de ferimento ao princípio de que ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal (CF, artigo 5°, LIV).

Caso algum dos interessados mencionados no item (ii) anterior deixe de assinar a planta e o memorial descritivo, será notificado para dar sua anuência em 15 dias, interpretando-se o silencio como discordância.

União, Estado, Distrito Federal e Município também serão notificados do procedimento instaurado para se manifestarem em 15 dias. O oficial do registro de imóveis deverá publicar edital em jornal de grande circulação para ciência de terceiros interessados. Admitem-se diligências para solucionar eventuais dúvidas, a serem realizadas pelo oficial do registro de imóveis.

Não podemos olvidar que o atual Código de Processo Civil trouxe a previsão da “ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias”, como elemento indispensável ao reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Sendo assim, caberá ao tabelião exigir do solicitante todos os elementos que impliquem o reconhecimento da posse que atestará, tais como: i) instrumentos particulares e respectivos recibos, se houver; ii) comprovantes de recolhimento de IPTU e foro/laudêmio, se for o caso de usucapião de enfiteuse; iii) declarações de bens que mencionem o imóvel, a critério do solicitante em razão do sigilo fiscal; iv) contas de consumo referentes ao imóvel pretendido (água, energia, etc...); v) planta do imóvel assinada por profissional habilitado e pelas partes, com a anotação de responsabilidade técnica – ART (engenheiro) ou registro de responsabilidade técnica RRT (arquiteto); e vi) memorial descritivo.

O Tabelião também deverá diligenciar no local e ouvir os confrontantes do imóvel sobre o tempo de posse do requerente, bem como sobre o conhecimento de qualquer oposição sobre a posse. O detalhamento dos requisitos formais para a elaboração da ata notarial de constatação da posse e seu tempo, bem como do registro, estão estampados no Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça, devendo ser elaborada pelo tabelião do município onde se encontra o imóvel usucapiendo (artigo 5°, do Provimento 65/2017).

Através da elaboração da Ata Notarial, o notário deverá, praticamente, julgar, posto que deve ingressar no mérito da existência da posse, tendo em vista que a posse é o exercício pleno ou não de um dos poderes inerentes ao domínio (Código Civil, artigo 1.196) e pode, inclusive, responder pelos prejuízos que a falha (negligência) nessa constatação ao proprietário ou a terceiros. Ultrapassadas todas essas questões, se a documentação estiver em ordem e na ausência de impugnação por parte dos titulares de direitos indicados na matrícula do imóvel, bem como dos demais interessados, o pedido será deferido e a usucapião será averbada no registro imobiliário.

Caso contrário, o oficial do registro de imóveis rejeitará o pedido e essa rejeição não impede a propositura de ação de usucapião perante o Poder Judiciário.

Como se verifica, é de suma importância a elaboração correta da Ata Notarial e a principal vantagem do procedimento extrajudicial de usucapião é sua celeridade.

 
Usucapião extrajudicial, conforme Novo Código de Processo Civil e a importância da Ata Notarial.